2025年，很多土地从业人员都不太会做全域整治了。全域整治项目一直有个底层逻辑是土地指标，通过占补平衡、增减挂钩、旱改水等项目类型去增加耕地面积和质量，通过指标交易覆盖掉前期的投入成本。然而各个方面的迹象表明这个底层逻辑正在坍塌:1、指标需求降低:城市化进程放缓，开工建设项目少；2、政府耕地保护压力减弱:大占补政策实施后，地方上补充耕地的来源更加多样化，大占补实施的成本更低；3、指标库存有结余:部分区县前些年已经储备了大量的耕地指标，耕地指标价格将持续降低，指标去化将存在较长周期；4、大占补指标存在无法交易的风险:部分省份明确大占补指标只用于县域内耕地规模自平衡，不能用于交易；而对于小占补指标而言，很多区域实际上已没有实施潜力了。综上来看，政府单纯做耕地指标的动力已没有原来那么强烈，而且后面能做的很多都是以大占补指标为主，又存在一个可能无法交易，资金难以回笼的情况。从这个角度来看，后面以土地指标作为底层逻辑的玩法是难以为继的。很多同行人交流会觉得全域国土整治项目是越来越不会做了，按原来的思路和逻辑去包装全域项目要么就是没有足够的耕地指标、要么就是项目无法自平衡，大部分项目甚至都无法通过地方政府内部审查和投资方的投资测算，更遑论报省厅备案。我们来看下现在农村的发展趋势：1、从农村发展角度来看：农村人口向城镇流动仍是大势所趋，村庄数量减少并走向分化，农业从业人员数量逐步减少，年龄持续老化，乡村发展面临着多重制约因素；2、而从政策端来看：国家大量资源和资金流向乡村，城乡产业协同发展带动各类要素加速向农业农村聚集；全域国土整治正在全国范围内铺开，今年以来，河北、福建、安徽等地都在陆续启动全域国土整治项目，2025年是很多省份全域整治的元年。然而各省在项目审批上却很谨慎，各地政府申报积极性很高，但省厅2025年的申报名额基本上都在50个以内。现在的全域整治项目首先要回答的是项目收益的问题，而在土地指标资源（小占补指标）目前已严重匮乏且交易周期变长的背景下，必须要考虑新的收益来源来覆盖前期投入，然而一个显而易见的现实情况是：传统的农业种植不赚钱，那就必须要求现有的农业农村发展方式进行根本性转变。通过新的农业经济结构调整既能解决目前乡村土地种植、农业产业化的问题；又能部分解决项目收益，从长期来看可以在一定程度上解决项目现金流和远期发展的问题。从长远来看，政府和平台公司投资全域国土整治项目基本上都会面临短期内资金无法回笼、项目无法自平衡的风险。而政策上支持的全域整治项目必然是进行了农业结构的调整和农业链的延申，解决地方农业产业长期稳定发展的问题，那么新的全域整治项目必须要回答现代农业、农业产业链、农文旅融合、城乡融合的具体推进思路和运营模式。个人来看，2025年以后全域国土整治项目的新底层逻辑是农业产业链。从项目收益的角度来看，很多区域实际上没必要做全域整治；而在有农业产业基础、土地资源丰富、区位交通较好的区域，全域整治项目又是政府推动乡村振兴、谋划乡村发展的重要途径，因为要做产业，这个钱就必须要花，关键是能不能实现产业效益了。而后续全域项目的重点主要在以下几点：1、规模农业：从运营端入手寻找经营主体，通过“多田套合”、“林耕置换”优化农业空间布局，通过高标农田建设、占补平衡、旱改水项目实现耕地集中连片整治，形成现代农业；2、农文旅融合（休闲农业）：在大城市周边推动城乡融合发展，将城市人群引入乡村，用乡村人文环境服务城市，重点在于建设用地的空间腾挪、集体经营性建设用地入市交易；3、农业产业链延申：基于市县现有特色农业和农业品牌，通过改善农业配套设施扩大农业种植规模、配套加工物流仓储等功能、延申展销推广等服务提升农业产业化水平，形成地方的产业优势。2025年之后，全域整治项目的底层逻辑已由土地指标转向了农业产业化，而这也决定了项目的重点放到了产业运营部分，全域项目不再是只有政府参与的运作结果，必然是“投资、融资、建设、管理、运营”一体化的共同协作参与机制。

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