近些年来，乡村振兴战略有力有效推进，乡村已经成为全民关注，并逐渐成为投资热土，旧的土地问题又逐渐浮出水面，新的土地问题更层出不穷。1.民房宅基地为啥不能卖给城里人？宅基地属于村集体共有所有权，不是经营性土地，是本村有资格权村民的特定权利，所以不能买卖转让，不只是城里人不能买，外村人（更确切地说是村外人）也不能买。2.集体经营性建设用地入市是全面推行了么？最近此类问题热度极高，主要是上面没有明确说法，下面就猜猜猜，或者蒙蒙蒙，当然主要是懵懵懵。福建省晋江在当地自然资源局官网报道说已得到省厅允许可以继续试点入市，黄山市的市府官网、黄山日报等报道说接到省厅通知可以全域入市了，但土地爷一直未得到部里、省厅及市局的民间朋友的官方证实，甚至有的传说部里已口头通知全国都可以全面推行了，稍后会下正式通知。土地爷认为：肯定还没有、也不能全面推行，但也不会全面叫停，按照2025年9月8日国务院印发《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》（国函〔2025〕86号）的10个重点区域要素市场化配置综合改革试点方案中的统一说法是“按照国家统一部署，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革”。全国已经进行了两轮试点，目前正处于新的历史性阶段，也可以理解为新一轮观望期，或者说是地方与中央政府的博弈相持阶段。

3.被三调调走的原有宅基地还能建房么？如果原有的宅基地有批转及确权登记等手续，可以通过年度变更调查再调回来，如果是在建，不会被认定为违法图斑，不作为违法用地处置。4.已被三调认定的存量建设用地能直接盘活利用么？不能直接利用，但可以通过补办相关手续后转正并合法利用。5.村企合作建房能分割登记与转让销售么？集体所有权土地上的物业在法理上都不能分割登记与转让，有的搞“以租代售”，长租“20年+”等，本质上都是违法行为。

6.为何要强拆大棚房？究竟如何界定大棚房？从2018年底以来，大棚房强拆、违建别墅强拆运动引发了社会各界的矛盾纷争及对“一刀切拆违”普遍质疑，甚至出现了所谓的“五证齐全违建”新概念，界定定义是基础，但多年以来，一直没有统一的官方定义，各地只能从本地实情出发，拿捏分寸。一般来说，“大棚房”是指一些企业、个人或者组织借建设农业设施或农业园区之名，违法违规占用耕地甚至永久基本农田，违法用于非农业建设的行为，其本质是农地“非农化”和耕地“非粮化”。7.乡村能不能规划和供应住宅小地块？目前虽没有明确的法律法规政策严格禁止，但属于极其敏感的用地问题，一是能不能在乡村开发国有产权的房地产，现行《土地管理法》及城镇开发边界管控下，比较难，二是住宅小地块会再次引发建别墅的争论。2024年浙江丽水曾推出的个人住宅小地块事件，引起中央高层的震怒和严厉批示。

8.集体土地上没收的违法物业究竟是归国家所有、还是属于村集体？目前绝大部分地方都把没收后的违法物业收归国有，而不分原来的土地是国有或集体性质，财政部及自然资源部等现行政策文件也都暗示统一收归国有，但实际上造成了很多集体土地上没收的违法物业后续处置困难重重，土地爷认为，集体土地上没收的违法物业应当属于集体所有，应该尽快完善相应的处置细则。9.集体经营性建设用地能否确权到本村集体经济组织名下或供给本村村民？肯定可以，而且本来也是没有争议的，但很多地方都操作不了，都说没有先例。集体土地使用权都能入市转给任何社会主体，为啥不能确权在本村集体经济组织名下，不能供给本村村民呢？只要你仔细深挖、深究，任何人、任何地方都拿不出此类禁令，就像很多地方说村庄规划中不能有集体经营性用地，只能以“农村社区服务设施用地”，如果只能以这种非经营性地类存在，那如何才能发展乡村产业、实现乡村振兴呢？《土地管理法》第六十三条所说的“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，那就成了给农民画大饼的空话了。10.能不能把宅基地等非经营性用地调整为集体经营性建设用地用于发展乡村产业？肯定可以，乡村振兴的核心是产业振兴，发展产业的基础是土地，乡村发展的建设用地主要依靠存量盘活，乡村的存量土地主要是闲置宅基地，所以，盘活闲置宅基地发展乡村产业是主要出路，当然，也要以保障村民居住需求用地为先，先要活下来，保障有所居，再发展产业，让村集体和村民富起来，要活得更好。11.据说墓地墓园用地专项整治行动即将开始？是的，近年以来，就像村民乱占耕地建房、大棚房强拆等多个专项整治行动，一直未停。活人的用地问题要管，先人的用地也要管，不能因为先人的乱占地妨碍了乡村发展与人居环境建设。

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